Український кризовий медіа-центр організував експертну дискусію про те, як треба відкривати ринок землі так, щоб захистити інтереси громадян, отримати максимум вигоди для економіки країни та яка роль місцевої влади у цьому процесі.
Ми вважаємо, що даний текст, який підготували колеги із УКМЦ, є важливим для читачів нашого видання, тому ми його передруковуємо.
Після років існування мораторію на продаж землі влада, нарешті, прийняла рішення про відкриття ринку. Зараз вже не ведуться дискусії про те, чи потрібен ринок землі. Проте основні стейк-холдери не дійшли кінцевої згоди щодо його умов. Влада пропонує ліберальний підхід до земельної реформи, але експерти, аграрії та власники паїв відстоюють відкриття ринку з поступовим зняттям запобіжників.
«Не може бути заборони на продаж власником свого майна. Кому — це вже інше питання. А от сам продаж не може обмежуватися і заборонятися. Європейський суд сказав, що Україна має протягом розумного строку усунути ці непорозуміння в законодавстві і встановити правила, за якими можна було б продавати. А щодо умов — Європейський суд вважає, що це так звана дискреція повноважень. Верховна Рада, Кабінет міністрів, міністерство можуть встановлювати якісь обмеження», — Олександр Поліводський, адвокат у сфері аграрного та земельного права, партнер правничої фірми «Софія».
«Ми розуміємо, що позиція малих фермерів буде одна — вони хочуть максимальної підтримки і обмежень. Великі фермери хочуть найбільш ліберального ринку. Потенційні власники паїв, якщо вони правильно розуміють свої інтереси, хочуть, в принципі, більшого потенційного попиту на їхні паї, бо це призведе до зростання їхнього активу. Але фактичне рішення буде лежати в політичній площині», — Дмитро Яблоновський, заступник директора Центру економічної стратегії.
«Позиція нашої асоціації та більшості аграріїв в Україні говорить про те, що так чи інакше ринок землі має бути. Всі обговорюють тільки правила. Ми чекали, що Кабінет міністрів запропонує певну етапність земельної реформи», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Важливо наголосити на тому, що ми не лібералізуємо ринок, що вже існує, а займаємося відкриттям абсолютно нового ринку. Після цього відкриття буде відбуватися певний перерозподіл власності, який в подальшому на багато років вперед вплине на те, як відбуватиметься зростання. Так от, зараз пропонується фактично зняти всі запобіжники. Я бачу в цьому певні ризики», — Денис Нізалов, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорт, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex (США/Великобританія).
«Ми би хотіли, щоб на першому етапі впровадження земельної реформи було чітко передбачено, що протягом 2 років чи року будуть прийняті законодавчі ініціативи, які вирішать проблеми з геокадастром, реєстром речових прав; визначать конкретну позицію по фінансуванню і підтримці малого і середнього аграрія. Ми розуміємо, що це займе в середньому рік-два.
На другому етапі, ми би відкривали ринок тільки для фізосіб. Тобто, українців, які хочуть продавати, і українців, які будуть купувати. З певними обмеженнями в одні руки — 200, чи 500 гектарів. Ця реформа мала б тривати ще 5–6 років.
Лише через років 10, якщо ми побачили б, що ринок працює, сформувалася б певна цінова позиція, фінансова підтримка для малого і середнього бізнесу, ми могли б заводити туди юридичних осіб. Але лише тих юросіб, в яких кінцевий власник і бенефіціар — українська компанія . І з обмеженнями в одні руки», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Нам треба вирішувати ці питання комплексно, розглядаючи такі важливі проблеми, як охорона прав власності, охорона грунтів, питання консолідації, питання польових доріг, питання, пов’язані з функціонуванням державних органів і контролем за використанням землі. Наприклад, який зараз у нас орган контролює те, що земля використовується без реєстрації, без оформлення, в чорну? Та той самий, що й видає ці землі, який приймає рішення. То, відповідно, чи немає тут часом конфлікту інтересів і підстав для корупції в цій сфері? Очевидно, що є», — Олександр Поліводський, адвокат у сфері аграрного та земельного права, партнер правничої фірми «Софія».
Найбільші занепокоєння аграріїв і експертів пов’язані з тим, що купувати землю в Україні зможуть іноземці і юридичні особи. Це, на думку експертів та аграріїв, створить середовище, в якому українські фермери будуть неконкурентними. Щодо державних земель — вони можуть опинитися під загрозою як стратегічний ресурс держави.
«Те, що буде дозволено купувати землю компаніям, кінцевими бенефіціарами яких можуть бути іноземці, дуже б’є по малих та середніх українським фермерах. Кредитні ставки іноземців значно менші. Навіть якщо ми співставимо можливість конкурувати на аукціоні, наші аграрії кредитуються під 20–25%, а іноземний бізнес зможе через свої компанії завести кредитування під 2%», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Надаючи доступ до землі іноземцям, ми надаємо їм доступ до недооціненого ресурсу. Чи це відповідає інтересам України? Я не певний. Я би все ж таки надав перевагу тому, щоб перші 2–3 роки після відкриття ринку обмежити доступ іноземцям та юридичним особам, де іноземці є власниками. Для того, щоб власність була перерозподілена перш за все між українцями», — Денис Нізалов, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорт, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex (США/Великобританія).
«Сьогодні стоїть питання про продаж державної землі, якої у нас 10,5 мільйона гектарів. Це колосальний ресурс, на який претендують великі гравці. Тому на початковому етапі, коли ми говоримо про ці застереження, ми в першу чергу говоримо про державну стратегію, про національну безпеку, яка торкається продовольства. Пайовик повинен мати можливість продавати або здавати в оренду землю, але найбільші ризики стосуються продажу державних земель і до цього питання варто ставитися дуже ретельно», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Дійсно, можуть з’явитися такі суб’єкти, які захочуть викупити земельні ділянки з якоюсь іншою метою, ніж для господарювання. Деякі країни в світі це роблять і вкладають кошти в аграрний сектор зарубіжних країн для того, щоб потім захопити лідерство. Чому? Тому що землі сільгосппризначення є активом. За прогнозами організації ООН з питань продовольства, через 20–30 років цілком можливий дефіцит продовольства. Відповідно, уряди деяких держав вже думають, а чого б зараз не прикупити в якійсь країні багато земель. Ця проблема може бути перебільшена, але тим не менш не завадить поставити якісь запобіжники для того, щоб позбутися таких ризиків», — Олександр Поліводський, адвокат у сфері аграрного та земельного права, партнер правничої фірми «Софія».
«Ще одна проблема полягає в тому, що у земельній реформі не було запропоновано обмеження в одні руки. Фактично, юридична і фізична особа може зосереджувати до 15% землі області і більше 200 тисяч гектарів по території України. Створюється можливість для великих агрокомпаній, українських та транснаціональних корпорацій купувати по 200–300 сіл в одні руки. Тобто, конкуренція для малого і середнього бізнесу в цих умовах дуже важка», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
Особливу роль у земельній реформі будуть відігравати громади та місцева влада. Передача державних земель об’єднаним територіальним громадам дасть їм доступ до колосального ресурсу для підвищення своєї спроможності. Проте експерти наголошують, що перед цим процесом вся державна земля має бути належним чином оформлена, занесена до держгеокадастру, а відповідні обмеження щодо розпорядження землею прописані на рівні компетенцій місцевої влади.
«Ми б хотіли, щоб був прийнятий закон, який повною мірою передає в управління територіальним громадам, сільським, селищним радам, якщо не закінчено процес об’єднання, управління державними землями. Але для цього нам потрібно провести інвентаризацію. Сьогодні орендна ставка доходить до 200–300 доларів за гектар державної землі. Це реальний колосальний ресурс — десятки мільярдів гривень для бюджету громад цілої території України. Це відповідь на те, як можна сьогодні, навіть не вступаючи в конкретний ринок, додатково давати можливість громадам заробляти на цьому кошти», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Попередній уряд казав, що близько 1,5 мільйона гектарів державних земель вже передано громадам. І я сподіваюсь, що цей процес триватиме. Дійсно, питання геокадастру, передачі земель і в принципі розпорядження цими землями дуже актуальне. Є статистика, що близько 80% земель навіть немає в електронному кадастрі. Це теж дає простір для зловживань. Також потрібно зрозуміти, що коли ми говоримо про відкриття ринку, то відповідно все, що можна передавати чи продавати, чи дозволяти продавати — це лише належним чином оформлені, внесені в кадастр землі, на які є документи», — Дмитро Яблоновський, заступник директора Центру економічної стратегії.
«При передачі державних земель ОТГ неодмінно виникнуть безліч запитань. Наприклад, де будуть проходити межі між однією та іншою територіальною громадою? Це питання буде якщо не в судах, то принаймні в якихось конфліктних ситуаціях між радами вирішуватися. Тому що це ресурс, за який будуть боротися. І легко вирішити цього не можна. Тому підходити до цього питання треба комплексно», — Олександр Поліводський, адвокат у сфері аграрного та земельного права, партнер правничої фірми «Софія».
«Ринок землі є локальним. Тобто, коли майбутній власник шукає собі нову ділянку, він розглядає регіон на рівні чи то громади, чи то району. І саме на цьому рівні локальний ринок і має бути захищений від надмірної концентрації. Ми також бачимо приклади, коли в межах однієї сільради чи громади є один фермер або коли їх там 3–4. Там, де тільки один фермер, немає конкуренції, ціни на оренду нижчі, ніж там, де така конкуренція відбувається. Те ж саме буде відбуватися з ринком купівлі-продажу землі. Тому якраз на рівні громади та сільради і має сенс обмежувати концентрацію», — Денис Нізалов, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорт, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex (США/Великобританія).
«Зараз йде дискусія про те, що потрібно також розглядати район або об’єднану територіальну громаду як нову територіально-адміністративну одиницю. Тут присутні не лише економічні, а й політичні ризики. Якщо один виробник скупить всю землю в більш-менш аграрному районі або ОТГ і фактично буде єдиним працедавцем у цьому районі, він заведе потім в раду цієї ОТГ всіх своїх людей, то громада перетвориться на феодальне князівство. Звичайно, ми цього не хочемо, тому йде мова про те, щоб не лише на рівні країни і області встановлювати обмеження на концентрацію земель в одних руках, а й на рівні більш дрібних територіальних одиниць, наприклад, ОТГ або району», — Дмитро Яблоновський, заступник директора Центру економічної стратегії.
«Це підтвердження того, що спочатку новою політичною силою мав би бути завершений процес децентралізації. Щоб розуміти, кому передавати, скільки передавати, що передавати. А на ці питання, на жаль, ми не маємо відповіді. Зате маємо ринок землі завтра і швидко», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
Економісти говорять, що захистити малих та середніх фермерів могла б програма вигідного кредитування. Власникам паїв вони радять не продавати свою землю, оскільки в умовах вільного ринку ціна буде тільки зростати.
«Сьогодні аграрій великою мірою залежний від кредитування. Коштів для того, щоб входити сьогодні в ринкові відносини і купувати землю за тими цінами, які сьогодні складаються, дуже важко», — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.
«Очевидно, в дрібних фермерів будуть менші можливості купити землю. Є вихід — вирівняти ці умови за рахунок доступу до кредитування. На наступний рік в драфті бюджету закладено 4 млрд. для кредитування малих фермерів, але хотілося б дізнатися деталі — кого і під який відсоток. Зараз говорять про 5% річних у гривні. Це набагато краще, ніж те, що вже згадувалося, коли ринкова ціна кредиту 25–30% в Україні. Але потрібно дивитися механізми, обсяги, як це буде працювати», — Дмитро Яблоновський, заступник директора Центру економічної стратегії.
«Перша рекомендація моя власникам землі — не продавайте зараз. Якщо відкриття ринку відбудеться одночасно і без обмежень, то фактично ми отримаємо в економіці значне зростання доходів населення, яке не підкріплене відповідним зростанням продуктивності. Скоріш за все, це призведе до зростання інфляції і, як наслідок, Національний банк буде змушений коригувати облікові ставки», — Денис Нізалов, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорт, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex (США/Великобританія).
«Якщо це читають власники паїв: ні зараз не здавайте землю на 49 років, ні коли ринок відкриється, теж не продавайте свій пай. Бо ціна буде зростати, і з часом ви зможете залишити спадок своїм дітям. Крім того, протягом всього цього часу оренда буде зростати, тому ви зможете отримувати пасивний дохід від здачі в оренду цього паю», — Дмитро Яблоновський, заступник директора Центру економічної стратегії.
В гостях у "Політичної Херсонщини" відомий громадський діяч, медійник Ібрагім Сулейманов. Це вже четверта зустріч й вже перетворилася на добру традицію. Й ми говоримо про Крим, Херсон і чим живе громада кримських татар в такі складні часи.
